Источник: www.gzt.ru
Новое руководство Москвы считает, что стоимость жилья в городе необоснованно завышена. По мнению заместителя мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, снизить цены на жилье поможет правильная организация строительного процесса и уменьшение издержек. Эксперты рынка недвижимости пока скептически относятся к инициативе чиновников.
«Мне они (цены на жилье— ред.) кажутся необоснованно завышенными. Думаю, возможность для снижения цен в Москве есть— нужно правильно организовать процесс и уменьшить издержки. Ведь строительная себестоимость в регионах сильно не отличается. В Татарстане, например,
она составляет 20 тыс.— 25 тыс. рублей за 1 кв. метр»,— заявил Марат Хуснуллин в интервью газете «Ведомости», которое было опубликовано в среду 2 февраля.
Как считает заммэра, на цену жилья в Москве серьезно влияют стоимость земли, расходы на подключение к инженерным коммуникациям и административные барьеры. «Кстати, из-за таких проблем, возникших с подключением к электроэнергии, у нас до сих пор более 300 готовых объектов не имеет электроснабжения по постоянной схеме. При той плате за подключение к электричеству, которая сегодня установлена, ситуация ненормальная»,— отметил заммэра.
Фото: rus.ruvr.ru
Среди прочего, Марат Хуснуллин заявил о тех мерах, которые уже принимаются новым сформированным правительством. В частности, в 2011 году стройкомплекс Москвы планирует ввести в строй 606 тыс. жилья по горзаказу— аналогично объему 2010 года. «Перед нами поставлена задача ни одной социальной программы не снижать. Сколько было социальных программ- их все обязательно выдержим»,— говорит Хуснуллин. Также он поведал о планах по строительству объектов социальной и городской инфраструктуры. Общий объем строительства пока уточняется: на него повлияет ситуация с инвестконтрактами, по которым заложено 40 млн кв. м разной недвижимости (жилой, торговой, офисной).
Кроме того, анализируется программа по сносу пятиэтажек: стройкомплекс планирует в течение 1–2 месяцев подготовить программу «Жилище» (Москва— единственный регион, где ее нет). «Для этого нам предстоит еще раз серьезно проанализировать возможности генплана. Еще одна серьезная задача касается градостроительной политики— сейчас мы анализируем объекты, строящиеся в городе: сколько, какие, где. Особое внимание будет уделено корректировке градостроительной политики с точки зрения плотности застройки и увеличения дорожной сети. Где есть необходимость, плотность застройки будет уменьшена»,— сообщает чиновник, полагая, что снижение плотности застройки не приведет к возникновению дефицита жилья.
Также столичные чиновники каждую субботу объезжают основные магистрали на предмет ревизии московских строек и обнаружения проектов, затрудняющих транспортную ситуацию, и пересматривают инвестиционные контракты. «В первую очередь изучаем, как он влияет на градостроительную политику города, транспортную доступность, обеспечение инженерией, социальными объектами. Мы поставили себе задачу до 1 апреля рассмотреть наиболее горящие объекты. Чтобы не было остановки строительства, всем без исключения застройщикам продлили разрешения на строительство. Сегодня в первую очередь анализируем все строящиеся объекты, потом будем смотреть те, которые еще не начали строить и находятся на стадии проектирования»,— рассказал Марат Хуснуллин.
Мнение аналитиков рынка недвижимости относительно эффективности планов городского стройкомплекса во главе с его руководителем разделилось. Хотя относительно высокого уровня цен на московское жилье с Маратом Хуснуллиным никто и не спорил. «Цены на жилье в Москве действительно высокие, особенно если по мировым критериям соотносить их с доходами населения. Есть такое эмпирическое правило в мировой экономике, что стоимость метра должна быть примерно равна месячному доходу человека. У нас в Москве выходит, что доход человека составляет около тысячи долларов, ну две неофициально. А стоимость жилья у нас по индексу 4,5— вдвое выше. Такая же ситуация наблюдается и в области, и в других регионах России. Основная причина дороговизны— недостаток жилья одновременно с наличием шальных денег у определенных групп населения, имеющих отношение к нефтяным, финансовым рынкам, которые скупают жилье с инвестиционными целями.»,— считает руководитель АЦ ИРН.ру Олег Репченко.
По его мнению, единственный способ решения этой проблемы— строить больше для ликвидации дефицита. «Если вспомнить 90-е годы, тогда спекулировали практически на всем. Но после ликвидации дефицита спекулировать перестали. А ведь строить больше тоже ничего не мешает. Можно согласиться с заявлением, что Москва не резиновая, и нельзя построить жилье для всех. Но строить как минимум около 5 млн кв. м в год, как строили до кризиса, вполне реально. Ведь в генплане до 2025 года уже зарезервированы эти площади под строительство жилья. А в других регионах страны можно строить еще больше»,— сообщает GZT.RU аналитик.
В заявлении заместителя мэра все абсолютно правильно и логично. Более того, эти проблемы всем давно известны— осталось только чтобы кто-то их наконец решил. И девелоперы возражать вряд ли станут, хотя для кого-то, кто уже понес все эти издержки, особенно по крупным проектам, в среднесрочной перспективе это будет означать снижение (возможно и до нуля) рентабельности. Главное, чтобы «правильно организованный процесс и уменьшенные издержки» были понятными и прозрачными и относились ко всем участникам рынка, считает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Как полагает руководитель АКЦ «Миэль» Владислав Луцков, благие намерения властей по увеличению объемов ввода жилья, конечно, должны привести к снижению цен или, как минимум, остановить их рост. «Однако если переложить эти намерения на текущую ситуацию в Москве, когда в городе происходит болезненный пересмотр действующих инвестконтрактов, существует проблема дороговизны технических условий и дефицита земли в городе, перемены правил игры и требований к инвесторам, становится ясно, что ситуация никак не способствует увеличению темпов строительства, по крайней мере в течение одного-двух лет»,— говорит Луцков. По его мнению, текущая ситуация с низким выходом объектов на рынок сохранится в течение всего 2011 года, что и создаст дефицитное предложение на рынке и будет способствовать росту цен.
«Разве что мы не ожидаем большого роста, так как потребитель не готов к серьезному росту цен— тогда он снова отложит свою покупку на какой-то срок. некоторый срок. Это закономерный вывод и результат кризисной ситуации на рынке— потребитель не готов платить столько же, сколько до кризиса и прочих социальных потрясений. Максимальный рост цен может составить 10–15%, хотя уже сейчас мы зафиксировали, что по ряду объектов застройщики подняли цены от 5 до 15%. Это еще не общерыночная тенденция, но уже факт»,— констатирует Владислав Луцков.
По его мнению, сделать жилье доступным можно лишь с помощью работы правительства сразу по нескольким направлениям: это увеличение объемов жилищного строительства, рост доходов населения и снижение процентной ставки по ипотечным кредитам. «Если один из этих показателей будет идти с опережением или опозданием, к примеру, доходы будут расти, а требования к заемщику по процентным ставкам снижаться, а строительство нового жилья будет отставать, мы получим новый виток роста цен»,— считают в АКЦ «Миэль».
Более резким в своих суждениях был аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. По его мнению, сейчас в Москве делается все для того, чтобы цены на жилье были выше. «Пока ни одного шага, который бы вел к снижению цен, я не увидел. Наоборот, все сделанные шаги ведут к повышению цен. Конкретно, это развал работы стройкомплекса, паралич инвестиционных контрактов. Это все сработает на снижение объема предложения и повышение цен. Сперва на первичном, а потом и на вторичном рынке»,— заявил GZT.RU аналитик.
Как подсчитывает в своем аналитическом прогнозе Юрий Кочетков, всего в 2009 году был сдан 1 млн. 916,5 тыс. кв. м жилья, и 2 млн. 363 тыс. кв. м по плану в 2010 году («думаю, реально сдали от этого не более 90%»— считает аналитик). «И самая главная цифра, которая во-многом определит нам 2011 год: 877 тыс. кв. м новых объектов на рынке по 2010 году. То есть, скорее всего, полный ввод в 2010 году, когда его подсчитают, не составит и 2,6 млн кв. м. А в 2011 году вообще может наступить окончательный провал ввода жилья, вызванный структурным развалом работы Мосстройкомплекса, и цифра не превысит и 2 млн кв. м. Это при 4–5 миллионном вводе в прошлые докризисные годы!»,— возмущается Кочетков.
По его мнению, причина такого плачевного положения в том, что новое руководство неустанно обещает сокращать сроки оформления документации, привлекать новых инвесторов и т.д. «Но обещать— это не, гм..., не мешки ворочать. По факту за 4 месяца работы расторгли 8 старых инвестконтрактов, перемешали чиновников, создали ряд новых чиновничьих структур на месте старых. Про перенаправленные финансовые потоки я пока скромно промолчу. Удивительное дело, но основные события пока имеют место лишь в Московской области: там возрождаются мега-проекты, проводят конкурсы по Сколково, насыщают рынок масштабным предложением нового жилья. В Москве творится непонятно что. Все объекты, попавшие на рынок с октября 2010 г.— это хорошо забытое старое. Реальных сдвигов ни с документами, ни с инвесторами не наблюдается. Так что остается лишь скорбно наблюдать дальнейший коллапс жилищного строительства в Москве. Как это отразится на рынке жилья— предугадать не трудно. Не даром я лично планирую коллосальный рост ценника к концу года»,— заключает эксперт.
В свою очередь, Олег Репченко склонен считать, что приход новых чиновников к власти, наоборот, заставит их какое-то время работать с драйвом и рвением, чтобы показать, что они не зря пришли к власти.
